지상권 설정 토지의 지료 연체로 인한 소멸 청구 시 지상물매수청구권 행사 차단 조건과 실무 대응 전략

지상권 설정 토지의 지료 연체로 인한 소멸 청구 시 지상물매수청구권 행사 차단 조건은 토지 소유자 입장에서 매우 민감한 쟁점입니다. 겉으로 보면 단순합니다. 지료를 오랫동안 내지 않았으니 지상권을 없애고 건물을 철거시키면 될 것 같죠. 그런데 실제로는 그렇게 간단하지 않습니다. 지상권자가 “그렇다면 건물을 사가라”며 지상물매수청구권을 행사하는 순간, 상황은 완전히 달라집니다.

 

제가 자문했던 사건을 말씀드리겠습니다. 20년 넘게 상가 건물을 올려 사용하던 지상권자가 3년 이상 지료를 지급하지 않았습니다. 토지 소유자는 지상권 소멸을 주장했고 법원에 청구를 제기했습니다. 그런데 소송 과정에서 지상권자가 지상물매수청구권을 행사하겠다고 주장했습니다. 토지 소유자는 건물을 매수할 자금도, 활용 계획도 없었습니다. 이 사건의 핵심은 “지상물매수청구권을 차단할 수 있는지”였습니다.

 

지료 연체로 인한 지상권 소멸 청구는 가능하지만, 일정 요건이 갖춰지지 않으면 지상물매수청구권이 인정되어 토지 소유자가 건물을 매수해야 할 수도 있습니다. 지금부터 법적 구조와 차단 조건을 구체적으로 정리하겠습니다.

 

지료 연체와 지상권 소멸 청구의 법적 구조

지상권은 토지 위에 건물 등 지상물을 소유하기 위해 설정되는 물권입니다. 원칙적으로 약정된 지료를 지급해야 합니다.

 

지료를 장기간 연체하면 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 다만 단순 1~2회 연체만으로는 부족하며, 사회통념상 계약을 유지하기 어려운 정도의 중대한 채무불이행이어야 합니다.

 

실무에서는 통상 수년간 반복적·지속적인 연체가 있는 경우 소멸 청구가 인정되는 경향이 있습니다.

지료 연체가 단기간이거나 일시적 사정이면 소멸 청구가 제한될 수 있습니다.

 

지상물매수청구권의 기본 원리

지상권이 기간 만료 또는 적법한 해지로 종료되는 경우, 지상권자는 토지 소유자에게 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다.

 

이는 지상권자의 투자 보호를 위한 제도입니다. 건물 철거 대신 시가로 매수하도록 하여 경제적 손실을 완화하는 취지입니다.

 

문제는 지료 연체로 소멸되는 경우에도 이 권리가 인정될 수 있다는 점입니다. 다만 지상권자의 귀책 사유가 중대하면 제한될 여지가 있습니다.

중대한 채무불이행이 있는 경우 매수청구권 행사가 신의칙에 반한다고 판단될 수 있습니다.

 

지상물매수청구권 행사 차단 조건

실무상 차단 가능성이 인정되는 주요 요소는 다음과 같습니다.

 

첫째, 장기간 고의적 지료 미지급
둘째, 반복적 독촉에도 불응
셋째, 지상권 설정 계약에서 매수청구권 배제 특약 존재
넷째, 신의칙에 반하는 권리 행사

 

제가 만든 아래 표를 참고해보세요!

판단 요소	차단 가능성	비고
고의적 장기 연체	높음	수년 단위
독촉 무시	중간 이상	내용증명 중요
배제 특약	사안별 판단	강행규정 여부 검토

 

실무상 대응 전략과 소송 흐름

토지 소유자는 먼저 내용증명을 통해 지료 지급을 최고하고, 기한을 정해 이행을 촉구해야 합니다.

 

이후에도 불이행이 계속되면 지상권 소멸 청구 소송을 제기합니다. 이 과정에서 연체 내역, 독촉 기록, 계약 조항이 핵심 증거가 됩니다.

 

지상권자가 매수청구권을 주장하면, 연체 경위와 신의칙 위반 여부를 적극적으로 다투어야 합니다. 단순 채무불이행이 아닌 ‘중대한 계약 파괴’ 수준임을 입증하는 것이 중요합니다.

소송 전 독촉과 경고 절차를 철저히 거치는 것이 향후 차단 주장에 유리합니다.

 

질문 QnA

 

지상권 분쟁은 단순 채권 문제가 아니라 토지 활용의 운명을 좌우하는 사안입니다. 연체 초기부터 체계적으로 대응하지 않으면 오히려 건물을 매수해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. 내용증명과 기록 관리, 그리고 전략적 소송 준비가 결국 결과를 좌우합니다.